葡萄牙黄金居留新政后应该买哪类房产？
关于2022年开始葡萄牙沿海地区暂停住宅类投资移民，之后应该买哪类房产的问题，我之前已经讲过很多了。可以参考：
我一直强调，从流动性和投资价值角度，我推荐买里斯本市中心商铺或近郊的农场/庄园。
但最近我同国内的几个移民公司负责人聊天，从他们表达的意思看，我的思路他们做不到。原因是里斯本市中心商铺和近郊的农场/庄园虽然好，但从他们的角度不合适，主要原因是：
1､符合移民条件的这类房产市场上本来就不多；
2､这类房产流动性好，不利于推广；
3､这类房产给不了国内移民公司额外佣金；
4､这类房产很多单价已经很贵了。
对，这确实是事实。我最近也在帮明年的客人筛选这类房产，性价比特别好的、符合移民条件的商铺或庄园，里斯本市场可能一个月也出不了一两套。
举几个例子：
——市中心商铺类
§ 里斯本老城区商铺，36平，叫价34.9万欧。均价接近1万欧/平米。
§ 里斯本市区斗牛场附近商铺，30平，叫价25万欧。单价8000+欧/平米。
§ 里斯本EXPO世博区商铺，178平，报价150万欧！！！
好的临街商铺现在单价都很贵，根本买不下手，关键是市场还没几个卖的。
但商铺很吃地段，犄角旮旯的租不出去，单价自然便宜。还有一类是带低价老合同的商铺，这类租金便宜还不能取消（有些每月租金才100欧不到），这类商铺是要特别慎重的。
——郊区农场/庄园类
§ 阿连特茹的农场，可以打造成乡村酒店，离里斯本2个小时车程，叫价已经到了60万欧！！！
试想一下，里斯本周边1小时车程内的农场/庄园，现在符合移民条件的能有几个？
所以，确定要办理葡萄牙的，我建议你们提前开好税号和银行帐户，然后等待好的机会出现，我们会第一时间通知。
接下来说说移民公司角度重点推的哪类房产？移民公司的产品特点是需要有噱头、便于推广、需要佣金回扣高。目前市场上针对明年主要推的以下两类：
1､市中心公寓式酒店
“公寓式酒店”也好，“酒店式公寓”也罢，这都是中国房地产玩剩的概念，放在国内就是40或50年产权的公寓。放在葡萄牙，就是licença de utilização（使用证明）不具有Habitação（住宅功能）的不动产，实际上可能是comércio（商业）、serviços（服务业）或 indústria（工业）等使用功能。
什么意思呢？前几年有些本地开发商在里斯本市区收了些旧楼，这些楼原本是写字楼，也就是使用性质是comércio（商业）或serviços（服务业）。然后开发商会做翻新改造，并向市政厅申请使用性质的变更，如果能顺利变更成Habitação（住宅功能），那就大赚特赚。前些年有些投资移民还买过类似的房产，以至于到现在都没拿到房产证，多半是使用性质变更不顺利，或内部得房数据有问题所致。这是另外的话题，不展开了。
那么没有顺利变更成Habitação（住宅功能）的这些房产怎么办呢？这下好了，恭喜这类开发商。里斯本住宅类的移民取消了，非住宅类的房产成了香馍馍。于是这类当年没落的房产包装成“公寓式酒店”明年开始卖给海外投资人。至于非住宅类房产能否出租或能否运营酒店民宿，我不知道，你们自己把握。
上面说的是开发商的，市场上还有些零零散散个人房东卖的。非住宅功能的房产当成住宅使用。简单点说就是从前是位置不好的商铺或是写字楼，不好租或租金不高，于是房东把内部装修也住宅。
这类房产水电都是商业的，采光通风一般都较差，租赁也只能黑租。理论是可以用来办移民，但实际出租风险很大。
比如这套，实际上就是底商偷偷改的，价格卖便宜点就是：
2､内陆地区学生公寓
现在目光放到葡萄牙内陆地区吧，如何让海外投资人心甘情愿地掏钱去内陆小城市买房呢？当然得有噱头，得讲故事。最简单的故事就是附近有高校，可以租给留学生，然后再加上每年包x%的回报，x年包回购之类的。我在市场上已经看到过很多类似的方案了，包括Évora，Covilhão，Castelo Branco之类的这些内陆城市“学生公寓项目”。反正葡萄牙几乎任何一座大点的城市都会有所高校，就像中国随便拉个城市都会有所大学/学院一样。
至于这所高校有多少学生，学生住宿租金情况大致多少，这不是讲故事的人操心的。实际上里斯本的学生公寓月租金350欧上下，到了内陆城市比如Covilhão，只有150欧左右（下图来源学校官网）。灵魂拷问，买的新房子就这点租金，愿意租给学生吗？
写在最后
其实能看到这篇文章的人一般都不是上述房产的客户，所以相关开发商或移民公司同行也大可不必紧张。重要的是大家应该一起鉴别好项目，把蛋糕做大。而不是把葡萄牙移民做S了。对不？
【相关阅读】